Порядок створення та легалізація ОСББ

З метою захисту прав співвласників багатоквартирних будинків, організації управління та виконання ними обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку, законодавцем дозволено створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ). У будинках, де не створено ОСББ чи немає житлового кооперативу, власники практично повністю усунуті від управління будинком, як своєю спільною власністю.

  Відповідно ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» (далі – ЗУ «Про ОСББ») об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Слід розуміти, що згідно п.1 ч.1 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»  багатоквартирним будинком – є житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири, а також розташовані  в ньому нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Об’єднання створюються шляхом скликання установчих зборів співвласників. В разі якщо йдеться про об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках, то установчі збори можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку, на цьому наголошує ч.1 ст. 6 ЗУ «Про ОСББ».

Для початку необхідно утворити ініціативну групу зі створення ОСББ. Така ініціативна група повинна складатися не менш як з 3-х власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів. Згідно із п.4 ст.6 ЗУ «Про ОСББ» отримати такі дані можна від самих співвласників — сусідів, попросивши надати відомості про правовстановлюючі документи на квартиру (нежитлове приміщення) та їх загальну площу або  звернутися в орган місцевого самоврядування (ОМС) з проханням сприяти в отриманні такої інформації від місцевого бюро технічної інвентаризації (далі -БТІ). ОМС таку інформацію від БТІ отримує безкоштовно і передає ініціативній групі.

Коли на підставі отриманих даних сформовано реєстр співвласників,  ініціативною групою в письмовій формі наплавляються повідомлення про проведення установчих зборів не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається такі відомості:

  1. з чиєї ініціативи скликаються збори;
  2. місце і час проведення;
  3. проект порядку денного.

Варто звернути увагу на чітке виконання процедури повідомлення проведення установчих зборів згідно ч. 4 ст. 6 ЗУ «Про ОСББ», адже указана норма права імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників (Верховний Суд звертає на це увагу в своїй постанові від 10.04.2019 року у справі № 750/2262/18-ц).  Ініціативній групі варто роз’яснити мешканцями про мету та завдання створення ОСББ, функції з управління, обґрунтування фінансових засад діяльності, довести доцільність створення ОСББ, ознайомити з позитивним досвідом наявних ОСББ, акцентувати увагу на тому, що власники матимуть змогу впливати на визначення виконавця та перелік послуг з утримання та обслуговування будинку, обсяг надаваних послуг, їх вартість.

До початку проведення установчих зборів має бути підготовлений проект Статуту не менше як у двох примірниках, який складений відповідно до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №141 від 27.08.2003).

 Після цього проводяться установчі збори.

Час і місце проведення установчих зборів обираються зручними для більшості можливих учасників. Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, то протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу установчих зборів. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Під час проведення установчих зборів розглядаються питання щодо обрання головуючого, секретаря зборів, про створення ОСББ, затвердження статуту, обрання органів управління. Можливо також розгляд питань щодо створення постійних чи тимчасових комісій (бюджетної, ревізійної тощо).

Останнім етапом у процедурі створення ОСББ є державна реєстрація об’єднання. Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб. Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців та громадських формувань», для державної реєстрації необхідно підготувати та подати наступні документи:

– реєстраційну картку (встановленої форми) на проведення державної реєстрації юридичної особи, утвореної шляхом заснування нової юридичної особи, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію ОСББ;

 -примірник оригіналу (нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його Статуту. Таким документом є протокол установчих зборів (підписи голови та секретаря зборів слід засвідчити нотаріально);

 -один примірник Статуту ОСББ (підпис на ньому голови установчих зборів слід засвідчити нотаріально).

Державному реєстратору для проведення державної реєстрації заборонено вимагати будь-які додаткові документи.

Під час здійснення державної реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників квартир не перевіряються. Однак, не з’ясування інформації щодо окремих власників квартир (нежитлових приміщень) і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян та загрожувати ліквідацією такого ОСББ.

Отже, в одному багатоквартирному житловому будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Але у випадку якщо власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання.

Окрім того, об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками, а отже, необхідно подати заяву про включення до реєстру неприбуткових організацій та установ, а також стати на облік у органах Державної фіскальної служби України.

Наостанок, щоб завершити усі необхідні процедури для початку повноцінного функціонування ОСББ, необхідно відкрити банківський рахунок, а при необхідності виготовити печатку та штампи.

Відповідно до ст. 6 Закону про ОСББ, колишній балансоутримувач або особа, яка управляє будинком, при передачі будинку в управління ОСББ повинен передати за актом приймання-передачі технічну та іншу передбачену законодавством документацію на такий будинок, а також документ, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, техпаспорт і плани інженерних мереж. Техдокументація повинна бути передана ОСББ у тримісячний строк із моменту держреєстрації ОСББ.

          Провівши всю необхідну роботу щодо підготовки до самостійного управління ОСББ Органи управління мають бути готовим приступити до управління будинком. В ході управління слід враховувати вимоги, передбачені  Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». З цього ж дня необхідно забезпечити фінансову дисципліну в ОСББ.

  Порушують ваші права? Ви потребуєте допомоги в судах,  і не маєте грошей на адвоката  – звертайтеся в Богодухівський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги, який працює з понеділка по п’ятницю з 08-00 до 17-00,  за адресою: м. Богодухів, вул. Покровська, 5. тел. (05758) 3-01-82, 3-03-25.

  Єдиний телефонний номер системи безоплатної правової допомоги 0-800-213-103 (безкоштовно зі стаціонарних та мобільних телефонів).

One Response to Порядок створення та легалізація ОСББ

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *